INHALTSVERZEICHNIS

1. Due Diligence bei Immobilien: Was ist das eigentlich?
2. Due Diligence: Definition
3. Video: Due Diligence einfach erklärt
4. Bereiche der Due Diligence bei Immobilien
5. Ablauf der technischen Due Diligence
6. So hilft Ihnen Buck Vermessung bei der Due Diligence

Due Diligence bei Immobilien: Was ist das eigentlich?

Der Bereich Due Diligence ist häufig in Kombination mit dem Immobilienkauf oder -verkauf zu hören, doch was ist damit eigentlich gemeint? Im Folgenden geben wir Ihnen eine Definition zu dem Begriff, erklären wichtige Bestandteile des Prozesses und erklären, wie wir Ihnen beim Thema weiterhelfen können.

Bildquelle: Investopedia / Ellen Lindner

Due Diligence: Definition

Mit der Due Diligence ist laut deutschem Recht eine „im Verkehr erforderliche Sorgfalt“ gemeint. Der Begriff bezieht sich auf eine Prüfung, in deren Rahmen ein Unternehmen oder eine Person die wirtschaftlichen, rechtlichen, steuerlichen, finanziellen und technischen Verhältnisse einer möglichen Investition analysiert. Dazu gehören Umsatzzahlen, mögliche Verbindungen zu Korruption und Risikoausmaß. Im Finanzbereich informieren sich Unternehmen so darüber, ob es sich lohnt, Beziehungen mit möglichen Geschäftspartnern aufzunehmen oder ein anderes Unternehmen aufzukaufen.

Auch bei Immobilientransaktionen ist eine Due Diligence Prüfung, oft auch als Ankaufsprüfung bekannt, wichtig, und zwar vor allem im gewerblichen Bereich. Sie hat das Ziel, Informations- und Wissensrückstände zu verringern, Chancen und Risiken sorgfältig zu bewerten und den Zustand der technischen Ausstattung sowie der Gebäudesubstanz zu untersuchen. So gelingt eine zuverlässige Bewertung des Objektes. Eventuelle Kaufabbruchkriterien oder „Dealbreaker“ sollen dabei gefunden werden. Dies könnten etwa schlechte Umweltwerte, falsche Flächenaufmaße oder unklare Mietverhältnisse sein, die dann zu einer Kaufpreisreduzierung oder sogar zum Kaufabbruch führen.

Bereiche der Due Diligence bei Immobilien

Je nach Immobilienart müssen bei der Due Diligence-Prüfung verschiedene Schwerpunkte gesetzt werden. Fast immer werden bei der Ankaufsprüfung die folgenden Bereiche untersucht:

• Kaufmännische Prüfung: Hier geht es um die Marktlage, um Standortqualitäten und die Wettbewerbssituation. Auch Zahlungsströme wie eingehende Mieten und Bewirtschaftungskosten werden geprüft und verifiziert.
• Technische Prüfung: Diese befasst sich mit dem technischen Zustand der Immobilie und mit geplanten Ausgaben für die Instandhaltung. Es geht um Betriebsabläufe, Restnutzungsdauer und Lebenszykluskosten der technischen Gebäudeausstattung. Dazu gehört auch eine ausführliche Objektbegehung. Zudem ist die Flächenermittlung Teil der technischen Prüfung, um dank Bestandsaufmaß den gewerblichen Nutzen der Immobilie kalkulieren zu können.
• Rechtliche Prüfung: Die Legal Due Diligence sucht nach rechtlichen Risiken und beginnt mit der Prüfung des aktuellen Grundbuchstandes. Mietverträge, Mietsicherheiten, Versicherungsverhältnisse und weitere Verträge und Pflichten stehen auf dem Prüfstand.
• Steuerliche Prüfung: Hier geht es um eventuelle steuerliche Risiken sowie um die genaue Höhe von Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer und vorhandene Share Deals.
• Umweltprüfung: Immer wichtiger wird die Frage, ob eine gewerbliche Immobilie ein Risiko für die Umwelt darstellt. In diesem Rahmen werden Altlasten und gesundheitsbedenkliche Materialien gesucht sowie Fragen und Auflagen des Umweltschutzes analysiert.
• ESG-Prüfung: Zu guter Letzt spielen auch die Unternehmens- und EU-Vorgaben zu ESG-Strategien eine wichtige Rolle. Darin sind Energie- und Umweltaspekte, soziale Auswirkungen und das allgemeine Unternehmensverhalten enthalten.

Jede Due Diligence- oder Ankaufsprüfung enthält außerdem ein aktuelles Wertguthalten. In Kombination mit den genannten anderen Faktoren ist es dann möglich, die verschiedenen Eigenschaften einer Immobilie zu beurteilen und eine verlässliche Einschätzung für den gewerblichen Ankauf einer Immobilie abzugeben.

Ablauf der technischen Due Diligence

Typischerweise ist der Kaufinteressent dafür zuständig, seine eigene Due Diligence oder Ankaufsprüfung durchzuführen. Dabei öffnet der Verkäufer seine Unterlagen und stimmt zu, sein Unternehmen und sein Objekt auf Risiken überprüfen zu lassen. Oft entscheiden sich Verkäufer schon vor dem Verkauf dazu, selbst eine Due Diligence durchzuführen, etwa im Rahmen einer Flächenermittlung oder Umweltprüfung.

Der Prozess beginnt mit der Übersendung eines Fragebogens, den der Verkäufer ausfüllt. Zudem gibt es Vollmachten, damit der Kaufinteressent selbst Informationsanfragen bei den zuständigen Behörden stellen kann. Fachleute wie Steuerberater helfen dabei, die verschiedenen Bereiche der Due Diligence professionell zu analysieren und auszuwerten, um eventuelle Dealbreaker zu finden und dann eine Empfehlung abzugeben.

Als Experte für die Vermessung von Immobilien können wir von Buck Vermessung Ihnen bei der technischen Due Diligence helfen. Unter anderem können wir für Sie die folgenden wichtigen Werte ermitteln und verifizieren:

• Mietflächenermittlung nach MF-GIF 2023 oder DIN 277
• Bestandsaufmaß
• Vermessungen per Drohne, 3D-Laserscanning oder Punktwolken
• Bestandspläne in 2D + 3D

So erhalten Sie eine detaillierte, zuverlässige Analyse zum technischen Zustand der Immobilie und zu eventuell vorhandenen Risiken, die sich etwa aus dem Bau oder dem Brandschutz ergeben können. Auf Wunsch überprüfen wir auch technisch relevante Dokumente wie Genehmigungsunterlagen, Wartungs- und Prüfprotokolle, Energieausweise und Unterlagen zu Instandhaltungsmaßnahmen. In Zusammenarbeit mit Gutachtern können wir die technische Gebäudeausrüstung beurteilen, den Instandsetzungsbedarf der Immobilie ermitteln, Modernisierungspotenziale finden und Drittverwendungsfähigkeiten prüfen. Gemeinsam mit Architekten und Bauingenieuren erfolgt eine ausführliche Objektbesichtigung, bevor wir Ihnen einen Bericht zukommen lassen.

So hilft Ihnen Buck Vermessung bei der Due Diligence

Die Due Dliligence bei Immobilien ist ein komplexes, wichtiges Vorhaben im Rahmen des Immobilienerwerbs. Insbesondere beim gewerblichen Kauf großer Immobilienprojekte ist die Stärken-Schwächen-Analyse ein Muss, um alle potenziellen Risiken zu erkennen und bei Bedarf den Kaufpreis neu zu verhandeln oder sogar vom Kauf zurückzutreten.

Bei Buck Vermessung helfen wir Ihnen bei technischen Aspekten der Due Diligence, wie etwa einer gründlichen Vermessung. Wir arbeiten mit aktueller, moderner und zuverlässiger Technologie wie etwa 3D-Laserscanning, Punktwolken und Bestandsplänen in 2D und 3D, um für Sie alle Werte zu überprüfen. Dabei kümmern wir uns zum Beispiel um die Flächenermittlung und ein Bestandsaufmaß und helfen Ihnen so bei der Kalkulation der zu erwartenden Mieteinnahmen.

Kontaktieren Sie uns, um mehr über eine mögliche Zusammenarbeit zu erfahren!