1. Was ist die MF-GIF 2023?
2. Wie unterscheidet sich die neue GIF 2023?
3. Dies sind die wichtigsten Neuerungen der GIF-Richtlinie
4. Welche Vorteile bietet die neue Mietflächenermittlung?
5. Wer nutzt die GIF-Flächenberechnung?
6. Warum ist die Flächenberechnung so wichtig?
7. Was kann buck Vermessung zum Thema Flächenermittlung und MF-GIF für Sie tun?

Die gif e.V., eine Gesellschaft für die immobilienwirtschaftliche Forschung, hat im Februar 2023 eine neue Richtlinie veröffentlicht. Die MF-GIF dient zur Berechnung der Mietfläche von Gebäuden. Mehr über die neue Richtlinie, ihre Bedeutung und ihre Anwendung erfahren Sie hier.

Was ist die MF-GIF 2023?

Die gif e.V. (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung)ist eine Gesellschaft in Deutschland, die sich unter anderem dafür einsetzt, Definitionen und Richtlinien rund um Gebäude zu erstellen. Der Arbeitskreis Flächendefinition hat in diesem Rahmen bereits mehrere Richtlinien für die Mietflächenfestlegung für gewerblichen Raum (MF/G), Verkaufsflächen (MF/V) und Wohnflächen (MF/W) veröffentlicht.

Die neue Mietflächenrichtlinie, kurz MF-GIF, aus dem Jahr 2023 stellt eine Weiterentwicklung der bestehenden Richtlinie von der gif e.V. dar. Bereits in den Jahren 2017, 2012, 2004, 1997 und 1996 hat sich die Gesellschaft für Richtlinien gewerblicher Räume, Handelsräume, Büroräume und Wohnräume eingesetzt.

Früher nutzte man vor allem die Brutto-Grundfläche gemäß DIN 277 für die Flächenermittlung von Gewerbeimmobilien, die zwar eindeutige Abgrenzung bot, aber auch Flächenanteile enthielt, die durch den Mieter nicht nutzbar waren. Die gif e.V. trägt diesen Verhältnissen mit ihrer neuen Richtlinie Rechnung und leitet die Mietfläche direkt aus den Gebäudeeigenschaften ab. Zwar geht die Richtlinie im Wesentlichen mit der DIN 277 konform, betrachtet Flächen jedoch aus kaufmännischer statt aus technischer Sicht. Entsprechend werden nichttragende Wände in die Mietfläche einbezogen, technische Funktionsflächen und Treppenläufe jedoch nicht.

Flächenermittlungen für Wohnraum werden in der Regel nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFIV) durchgeführt. Seit 2012 beschäftigt sich die gif e.V. ebenfalls mit der Berechnung von Wohnraumflächen. Die neue Richtlinie MF-GIF soll auch hier für mehr Transparenz sorgen und auch Anforderungen „neuer Wohnformen“ berücksichtigen.

Wie unterscheidet sich die neue GIF 2023?

In der neuen MF-GIF (2023) wurden die früheren Richtlinien MF/G (2017), MF/V (2012) und MF/W (2012) zu einer Richtlinie zusammengefasst. Um eine einheitliche Mietflächenermittlung für gemischt genutzte Gebäude (mixed-use – Handel, Büro, Hotel, Wohnen) zu ermöglichen, wurden die einzelnen Richtlinien (MF/G, MF/V und MF/W) zur MF-GIF zusammengefasst. Zudem bezieht sich die neue MF-GIF nicht mehr direkt auf die DIN 277 um Flächen zu berechnen. Jedoch orientiert sich die Richtlinie, die nun MF-GIF statt MFG heißt, weiter an dieser DIN. Sie hat außerdem häufige Fragen zu früheren Richtlinien aufgenommen und stellt einen Bezug zum Internationalen Flächenstandard IPMS All Buildings dar, wodurch die Richtlinie auch im internationalen Kontext einsetzbar ist.

Dies sind die wichtigsten Neuerungen der GIF-Richtlinie:

• Zusammenlegung MF/G, MF/V und MF/W zur MF-GIF (für gemischt genutzte Objekte mit Wohnnutzung)
• Änderung des Namens von MFG zu MF-GIF
• Definition eines eigenen Flächenvorrats
• Neudefinition der Innenkante der Außenwand und graphische Erläuterung der Messregel
• Praxistipps
• Neuer Aufbau in Teil A) Richtlinie und Teil B) Anhang
• Wegfall der Musterformulierung zur Verwendung in Mietverträgen
• Neues Kapitel für Begriffsbestimmungen nach GIF
• Neue, verschärfte Definitionen für die Raumbegrenzung

Die neuen Definitionen für die Raumbegrenzung beziehen sich zum Beispiel auf raumhohe Vormauerungen, Vorwandinstallationen, Verkleidungen und Bekleidungen, auf abgehängte Decken und auf Wandöffnungen mit bis zu 1 m² und mit mehr als 1 m² lichtem Querschnitt.

In der Richtlinie sind praktische Beispielgrundrisse für Untergeschosse mit Tiefgarage, Erdgeschosse mit Handel und Café und Obergeschosse mit Büro- und Wohnnutzung enthalten. Zudem enthält die Richtlinie viele Praxistipps und gibt Hinweise auf künftig folgende Tipps, die die Richtlinie ergänzen werden.

Welche Vorteile bietet die neue Mietflächenermittlung?

Die Flächenermittlung von Gebäuden aller Art, und insbesondere die Wohnflächenermittlung, sind heikle Themen, die immer wieder zu Konflikten führen. Umso hilfreicher ist es, dass die gif e.V. Richtlinien veröffentlicht und regelmäßig anpasst. Die neue Variante aus dem Jahr 2023 vereinheitlicht die Berechnung von Mietflächen für alle Nutzungsarten, was künftige Rechenprozesse deutlich vereinfacht.

Ein weiterer Vorteil der neuen Mietflächenermittlung ist die Anlehnung an internationale Standards. So soll es nun möglich sein, Aspekte wie die Energieeffizienz von Gebäuden besser zu vergleichen. Denn für den Vergleich ist es zunächst einmal nötig, zu wissen, auf welche Fläche sich der Verbrauch eigentlich bezieht. Insbesondere für international agierende Bauherren ist die neue GIF-Richtlinie daher sehr hilfreich.

Wer nutzt die GIF-Flächenberechnung?

Da in Deutschland die Methode der Flächenberechnung vertraglich frei vereinbart werden darf, ist es keine Pflicht, die Mietflächenberechnung gemäß der GIF-Richtlinie vorzunehmen. Solange die Umlage der Nebenkosten auf nachvollziehbaren und für alle Mieter gleichen Kriterien beruht, dürfen Vermieter weitgehend aussuchen, wie sie die Mietfläche ermitteln. Die GIF bietet dafür eine Orientierung, die als einheitliche Mietflächenrichtlinie gilt.

Etwa 85% der gewerblichen Neubauten in Deutschlands Immobilienwirtschaften werden nach dem MFG-Verfahren der gif e.V. vermietet. Dabei lehnt sich die GIF an die Regeln der DIN 277 an, bringt diese jedoch mit dem pragmatischen International Property Measurement Standard zusammen. Die nun als MF-GIF bekannte Richtlinie konzentriert sich auf die Bruttogrundfläche des Gebäudes, abzüglich der Außenwände.

Zur Berechnung von Wohnflächen wird üblicherweise die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung = WoFIV) vom 25.11.2003 nach Wohnraumförderungsgesetz angewendet. Das BGH-Urteil vom 24.03.2004 zur Abweichung der tatsächlichen angegebenen Wohnfläche im Mietvertrag hat dieser Verordnung zusätzliche Bedeutung gegeben. Liegt eine Abweichung um wenigstens 10 % vor, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt.

Warum ist die Flächenberechnung so wichtig?

Mietpreise können allein innerhalb einer Stadt stark variieren. So kosten die teuersten Büroimmobilien beispielsweise in Düsseldorf derzeit ca. 25 Euro pro Quadratmeter, während im Wohnungssektor 15 Euro pro Quadratmeter zu erwarten sind. Bei hohen und sehr unterschiedlichen Preisen ist die genaue Ermittlung der Mietfläche enorm wichtig – denn schließlich möchte niemand Miete für zu viel Fläche bezahlen. Da die Mietpreise in Städten wie Köln, Düsseldorf oder Frankfurt weiter steigen werden, sollten Vermieter rechtzeitig sichergehen, ob ihre Flächenberechnung korrekt ist.

Dabei helfen Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVis), die mit ihrer fachlichen Kompetenz und ihrer Unparteilichkeit punkten. Sie können die Größe von Mietflächen korrekt ermitteln, weshalb es immer öfter im Kaufvertrag steht, dass die Büro- oder Wohnfläche durch ein Vermessungsbüro mit Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur zu berechnen ist.

Neben der messtechnischen Erfassung der Flächen kümmert sich der Profi auch um die exakte Umsetzung und Auslegung der Mietflächenfestlegung. Insbesondere die anteilige Verteilung der gemeinschaftlich genutzten Mietflächen wie Flure, Lobby, Müllraum etc.

Im Wohnungssektor kommt in der Regel die Wohnflächenverordnung (WoFIV) zum Einsatz, während im gewerblichen Bereich hauptsächlich die MF-GIF angewendet wird.

Was kann buck Vermessung zum Thema Flächenermittlung und MF-GIF für Sie tun?

buck Vermessung ist als Ingenieur- und Vermessungsbüro mit ÖbVI, einem Erfahrungsschatz von über 37-Jahren, fachlich kompetent, unparteiisch und mit umfassendem Service für Sie da. Wir bieten die komplette Flächenermittlung von Immobilien und können Aufmaße nach MF-GIF 2023, DIN 277 oder Wohnflächenverordnung für Sie anfertigen. Wir wissen, welche Flächenermittlung sich für Sie am besten eignet und können Sie dazu persönlich beraten.

Die Ermittlung der Fläche erfolgt sowohl aus den Planungsgrundlagen als auch mit einem umfangreichen Aufmaß. Üblicherweise kombinieren wir diese beiden Vorgehen. Für das Aufmaß im Außendienst nutzen wir modernste Technologien wie zum Beispiel unser mobil Mappingsystem NavVis. So erhalten Sie ein umfängliches und präzises Aufmaß, das eine optimale Basis zum Vermieten oder Verkaufen von Immobilien darstellt.

Nehmen Sie Kontakt auf, um Ihre Flächenermittlung gemäß GIF-Richtlinie mit uns zu besprechen!