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Der Liegenschaftsplan zum Bauantrag (nach Anlage 2 Nr. 2, Bauvorlagenerlass BVErl.) ist ein wesentlicher Bestandteil der Bauvorlagen gemäß §69 der Hessischen Bauordnung (HBO) und der Hessischer Prüfberechtigung und Prüfsachverständigenverordnung (HPPVO). Er enthält in der Regel Lage- und Höheninformationen und ist für die einwandfreie, sichere Planung und Umsetzung von Bauprojekten unerlässlich. Je nach Bundesland wird er auch als Amtlicher Lageplan bezeichnet.
Was beinhaltet ein Liegenschaftsplan zum Bauantrag?
Der Liegenschaftsplan basiert auf den Daten des Liegenschaftskatasters und kann je nach Bedarf durch ein Höhen- und Bestandsaufmaß ergänzt werden. Durch einen Ortsvergleich wird die Aktualität der Liegenschaftskarte überprüft und bescheinigt. Er wird in der Regel in einem Maßstab von 1:500 angefertigt und muss dem Bauantrag hinzugefügt werden, um eine Baugenehmigung zu erhalten.
Im Liegenschaftsplan wird die Positionierung eines Gebäudes innerhalb eines Grundstücks festgelegt und stellt neben dem zu bebauenden Grundstück auch alle Nachbarschaftsgrundstücke dar. Ein Lageplan enthält viele wichtige Informationen, die für die Beurteilung des Bauvorhabens von Bedeutung sind. Ergänzt wird er durch das Eigentümerverzeichnis. Dadurch soll gewährleistet werden, dass durch die Bebauung keine Benachteiligung der Nachbarn entsteht, wie zum Beispiel durch Nichteinhaltung der Mindestabstände oder durch Verschlechterung der Belichtungsverhältnisse.
Wer erstellt einen Liegenschaftsplan bzw. amtlichen Lageplan?
Für Architekten und Bauherren ist es sinnvoll, direkt von Anfang an mit einem Prüfsachverständigen für Vermessungswesen gem. HPPVO zusammenzuarbeiten. Dadurch können Fehler in der Planung und damit verbundene Kosten- und Zeitaufwand vermieden werden. Für die Erstellung eines Liegenschaftsplans / amtlichen Lageplans ist es notwendig, Straßenhöhen, Kanalschächte sowie First- und Traufhöhen genau zu erfassen, um ein realistisches Bild der Umgebung (Nachbarschaft) zu erzeugen. Der Hauptbestandteil der Vermessung betrifft aber das zu bebauende Grundstück. Geländehöhen, Baumbestand (Baumschutzsatzung), bauliche Anlagen und Einfriedungen müssen genau aufgemessen werden. Die Höhen- und Bestandsaufnahme ist die Grundlage für die Planung von Neubauten und Anbauten.
Was sind Bestandteile eines Liegenschaftsplans / amtlichen Lageplans?
Der Liegenschaftsplan zum Bauantrag bzw. der Amtliche Lageplan unterliegt Bestimmungen, die festlegen, welche Bestandteile erforderlich sind. Dazu zählen:
- das Titelblatt
- das Eigentümerverzeichnis
Weitere Bestandteile des Liegenschaftsplans sind:
- Projekteintrag (bemaßte Eintragung des Bauvorhabens im Lageplan mit exakter Positionierung im Grundstück)
- Abstandsflächenberechnung
- GRZ-, GFZ-Berechnung (Grundflächenzahl und Geschossflächenanzahl)
Liegenschaftsplan zum Bauantrag in Hessen
Wenn die Planung abgeschlossen ist, kann das Bauvorhaben in die Lageplan-Grundlage eingetragen und bemaßt werden. Dadurch wird sichergestellt, dass die Position des Gebäudes im Grundstück exakt festgelegt wird. Damit sind die Mindestanforderungen an den Liegenschaftsplan in Hessen erfüllt, in anderen Bundesländern werden noch Außenanlagen und Entwässerung dargestellt.
Abstandsflächen und Abstandsflächenberechnung
Erweitert werden kann der Lageplan noch durch die Abstandsflächenberechnung. Die Abstandsflächen sollen sicherstellen, dass – abhängig von der Gebäudehöhe und Dachform – die sogenannten Sozialabstände wie Belichtung, Belüftung und Besonnung eingehalten werden. Für die Berechnung der Abstandsflächen werden die gemessenen Geländehöhen und die geplanten Gebäudehöhen benötigt. Als Berechnungsgrundlage dient die entsprechende Bauordnung der einzelnen Bundesländer (in Hessen die HBO Stand Juni 2020).
Im Detail bedeutet das folgendes:
- Abstände müssen eingehalten werden,
- Abstände haben unterschiedliche Aufgaben wie: Brandschutz, gutes Wohnklima für Bewohner, sowie grundlegende Richtlinien für Mindestabstände die in der jeweiligen Bauordnung zu finden sind.
Für Hessen sind die Abstandsflächen und Abstände im §6 der Hessischen Bauordnung (HBO) geregelt. Dieser besagt:
- §6 (4) „Die Tiefe der Abstandsfläche bemisst sich nach der Wandhöhe; sie wird rechtwinklig zur Wand gemessen. Wandhöhe ist das Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. […] Das sich ergebende Maß ist H.“ Die Gebäudehöhe (H) setzt sich also aus der Höhe des Wandabschnitts über dem Gelände bis zum Dach oder der Dachhöhe zusammen, somit definiert die Geländeoberfläche die untere Grenze zur Ermittlung der Abstandsflächen.
- Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt für Hessen im Regelfall 0,4 x H und in Sonderfällen 0,2 x H, das bedeutet die Gebäudehöhe multipliziert mit dem Wert 0,4 oder 0,2. Diese Werte unterscheiden sich je nach Bundesland. In allen Fällen muss die Tiefe der Abstandsflächen mindestens 3 m betragen.
Sonderfälle bei Abstandsflächen:
- Gewerbe- und Industriegebieten, ausgenommen an den Grenzen zu Gebieten anderer Nutzung, sowie für Windkraftanlagen und Antennenanlagen im Außenbereich
- Dächer
Sobald Dächer bzw. Dachteile einen Neigungswinkel von 45 – 70 Grad besitzen, zählt dies zu 1/3 zur Gebäudehöhe. Bei mehr als 70 Grad werden diese komplett zur Gebäudehöhe mit berechnet. - Außer Betracht sind Bauteile die weniger als 1,50m von der Außenwand herausragen oder von der Nachbarsgrenze mindestens 2m entfernt bleiben wie z.B.: Gesimse, Dachvorsprünge, Hauseingangstreppen, Erker oder Balkone.
- Grenzbebauung: Sonderfälle sind mit einem Mindestabstand von 1m zu den Nachbargrenzen zulässig, darunter zählen beispielsweise: Garagen inkl. Abstellräume, Überdachte Zufahrten zu Tiefgaragen, Untergeordnete Gebäude für Abstellzwecke, Untergeordnete Gebäude zur örtlichen Versorgung mit Energie, Kälte, Wasser, bis zu drei Stellplätze.
Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl
Neben der Abstandsflächenberechnung wird außerdem ein Nachweis der GRZ (Grundflächenzahl) und GFZ (Geschossflächenzahl) gefordert. Oftmals sind diese beiden Werte durch die textlichen Festsetzungen in einem Bebauungsplan begrenzt. Die GRZ gibt den Flächenanteil eines Baugrundstücks an, der überbaut werden darf. Beispiel: GRZ 0,4 = 40 % des Grundstücks dürfen bebaut werden.
Die GFZ gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen zu der Fläche des Baugrundstücks an.
Beispiel: 400 mÇ Geschossfläche: 500 mÇ Grundstücksfläche = GFZ 0,8
Die Grundlage für die Berechnung der GRZ und GFZ bietet die Baunutzungsverordnung (BauNVO).