Zerlegungsvermessung (Grundstücksteilung)
Durch eine Zerlegungsvermessung wird ein Flurstück in zwei oder mehrere Flurstücke zerlegt, um die grundbuchliche Teilung des Grundstückes notariell veranlassen zu können. Die Zerlegungsvermessung ist der katasterrechtliche Teil, damit die Liegenschaftskarte fortgeführt werden kann.
Nach § 7 Abs. 1 Satz 1 HBO ist eine Teilungsgenehmigung zu beantragen, wenn ein Grundstück geteilt werden soll, das bebaut ist, dessen Bebauung genehmigt ist oder das aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf. Die bauordnungsrechtlichen Vorschriften, wie z. B. zu Abstandsflächen, Sicherung der Erschließung, dem Brandschutz und zur Grundstücksnutzung sind einzuhalten, sowie planungsrechtliche Belange (Teilung im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes) zu beachten.
Wie funktioniert eine Grundstücksteilung?
Unter dem Verfahren der Grundstücksteilung versteht man die Aufteilung eines oder mehrerer bestehender Flurstücke in mindestens zwei Teile. Nachdem die Hessische Bauordnung am 07.07. 2018 neu verfasst wurde, ist die Teilung eines bebauten oder eines zur Bebauung genehmigten Grundstückes genehmigungspflichtig. Wenn eine Vermessungsstelle die bauordnungsrechtlichen Unbedenklichkeit der Teilung bescheinigt hat, ist eine Teilungsgenehmigung nicht mehr erforderlich.
Im Grundbuch ist jedem Flurstück eine laufende Nummer zugeordnet, es ist jedoch auch möglich, dass unter einer laufenden Nummer mehrere Flurstücke aufgeführt sind. Wird ein Grundstücksteil abgeschrieben, kann dies nur durch eine vorher erfolgte Zerlegungsvermessung passieren. Diese müssen durch Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI) durchgeführt werden. Die Zerlegungsvermessung dient als Maßnahme mit dem Ziel, der grundbuchlichen Teilung des Grundstückes.
Wann ist die Grundstücksteilung notwendig?
Für eine Grundstücksteilung kann es vielfältige Gründe geben. Oftmals wollen Menschen rechtzeitig den Nachlass regeln und ihre Grundstücksflächen an die Kinder / Nachkommen überschreiben. Manchmal wird auch der Pflegeaufwand für große Grundstücke zu groß, so dass man Teile bzw. einen Teil davon verkaufen möchte. Der häufigste Grund ist derzeit aber der Wunsch nach bebaubarem Land und der eigenen Immobilie. Da die Bauplätze von Neubaugebieten der Städten und Gemeinden oft sehr schnell vergriffen sind, suchen Bauherren nach anderen Möglichkeiten und lassen Grundstücke teilen.
Voraussetzungen und Genehmigungen
Für die grundbuchliche Teilung ist die Zerlegungsvermessung vor allem als Vorbereitung anzusehen. Daher sollten im Zuge der Vermessung sowohl notwendige Genehmigungen eingeholt als auch rechtliche Vorgaben anderer Gesetze geprüft werden, die für Ihr Grundstück in Frage kommen könnten.
Teilungsgenehmigungen müssen für alle bebauten Flächen eingeholt werden. Hier bereitet unser Vermessungsbüro gerne die notwendigen Anträge vor. Für Flurstücke, die sich in Acker- und Waldlage oder ähnlichem befinden, kann ein Negativattest, Negativzeugnis oder eine Unbedenklichkeitsbescheinigung nach Prüfung des Sachverhaltes ausgestellt werden.
Es ist immer sinnvoll, uns Ihre Pläne für das Grundstück vorzulegen, damit wir die entsprechenden Vorschriften einhalten und die geforderten Anträge einreichen können.
Ablauf einer Grundstücksteilung und Zerlegungsvermessung
Im Ablauf der Grundstücksaufteilung unterscheidet man grundsätzlich zwischen dem technischen Teil, also der Zerlegungsmessung und Berechnung, und der formalen Grundbuchteilung (Verwaltung, Anträge, Abschriften).
Die Zerlegungsvermessung wird auf Antrag der Eigentümer des zu teilenden Grundstückes vorgenommen. Die Vermessung erfolgt auf der Grundlage des amtlichen Liegenschaftskatasters. Dazu werden zunächst alle aktuellen Unterlagen des zu vermessenden Grundstücks zusammengetragen. Aufgrund der historischen Entwicklung sind diese Unterlagen oftmals nicht aktuell oder wegen unterschiedlicher vorangehender Datenverarbeitung nicht einheitlich.
Nun werden auf der Grundlage der getroffenen Vereinbarungen zu Flächengröße und genauer Lage der neuen Grundstücke, Koordinaten der neuen Grenzpunkte berechnet. Daraufhin kann der Termin für die örtlichen Vermessungen festgelegt werden. Alle betroffenen Grundstückseigentümer werden nun schriftlich über diesen Termin informiert, sodass der Vermessungstrupp auch die Nachbargrundstücke betreten darf.
Die örtliche Vermessung beginnt dann mit dem Überprüfen der Grenzpunkte und dem Vergleichen der Unterlagen mit den Vermessungsrissen aus dem Kataster. Nun werden alle Grenzen genau untersucht und ggf. abgemarkt (Setzen von Grenzstein, Bolzen oder ähnlichem). Dabei müssen die Eigentümer zugegen sein, um alle Grenzverhältnisse zu klären. Alle Erkenntnisse werden in den Vermessungsunterlagen dokumentiert.
Die örtlichen Vermessungsergebnisse werden dann in unserem Vermessungsbüro ausgewertet. Nun sind alle Grenzfeststellungen bekannt und die Koordinaten der Grenzpunkte für die neuen Flächen können berechnet werden. Es werden zunächst Abschriften der örtlichen Dokumentation erstellt. Diese Niederschriften werden den Eigentümern und allen betroffenen Parteien vorgelegt, um sie auf ihre Richtigkeit zu überprüfen. Ab diesem Zeitpunkt sieht der Gesetzgeber eine Widerspruchsfrist von einem Monat vor.
Die Übernahme der Vermessung wird nun in das Liegenschaftskataster eingeführt. Ab diesem Zeitpunkt werden die vorläufigen Flurstücksnummern und Flächenangaben rechtskräftig. Die rechtskräftige Fortführungsmitteilung dient zum Nachweis der Änderungen. Hier sind tabellarisch alle Bezeichnungen und Beschreibungen des alten Bestandes aufgelistet und den neuen Veränderungen gegenübergestellt. Einen Auszug aus der Fortführungsmitteilung bekommen neben den Eigentümern auch die Bauaufsichtsbehörde, das Grundbuchamt und der Notar zur Veranlassung der Umschreibung.
Im gesamten Verlauf der Grundstücksteilung und Zerlegungsmessung werden also neue Grenzpunkte und Grenzen festgelegt, markiert und in das Liegenschaftskataster übernommen. Auf dieser Grundlage wird später auch der notarielle Kaufvertrag ausgearbeitet.
Was kostet eine Zerlegungsvermessung in Hessen?
Die Gebühren der Zerlegungsvermessung werden nach der Verwaltungskostenordnung für den Geschäftsbereich des Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Landesentwicklung (VwKostO-MWEVL) erhoben. Dabei werden kostenbestimmende Parameter wie die Flächen, die Anzahl der Grenzpunkte und des Bodenrichtwerts zum Tragen. Gerne können wir Ihnen eine erste Auskunft über die bei Ihnen entstehenden Kosten erteilen.
Gesetzliche Vorgaben
Im §19 (1) des Baugesetzbuches (BauGB) ist die Teilung eines Grundstückes definiert. Hier wird gesagt, dass die Teilung eines Grundstückes aus der Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt entsteht. Wenn sie dann grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbstständiges Grundstück eingetragen ist, ist die Grundstücksteilung beendet.
Im §19 (2) des BauGB werden Regelungen festgesetzt. Diese besagt, dass die Teilung des Grundstückes den ggf. vorhandenen Bebauungsplan nicht widersprechen darf.
§ 7 (1) der Hessischen Bauordnung (HBO) besagt, dass zur Teilung eines bebauten oder zur Bebauung bewilligter Grundstücke eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde vorliegen muss. Die HBO ist hierbei die Grundlage und überprüft, ob alle nötigen Vorschriften des hessischen Baurechts übereinstimmen. So soll verhindert werden, dass ein baurechtswidriger Zustand geschaffen wird.
Nur wenn der abzuschreibende Bereich des Grundstückes im Liegenschaftskataster als Flurstück geführt wird, kann anschließend eine Grundbuchrechtliche Abschreibung erfolgen. Flurstücke (früher auch Parzelle) können zerlegt, geteilt oder verschmolzen werden. Um ein Flurstück herzustellen, wird die Zerlegungsvermessung durchgeführt.
Alle Infos in Kürze
Die Zerlegungsvermessung bildet also die Grundlage der Grundstücksteilung. Ohne sie kann eine Teilung nicht stattfinden. Mit der Rechtskraft der Fortführungsmitteilung kann die grundbuchliche Teilung vorgenommen werden. Dies kann nur erfolgen, wenn die Teilung mit allen planungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften übereinstimmt. Grundstückseigentümer sollten sich vor der Zerlegungsvermessung umfangreich über alle Voraussetzungen informieren. Gerne unterstützen wir Sie dabei.
ÖbVI Leistungen von buck Vermessung
Für Grundstücksteilungen werden Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure wie Dipl.-Ing. Oliver Buck von buck Vermessung benötigt. Als beliehene Freiberufler erfüllen ÖbVI hoheitliche Aufgaben für den Staat und sind damit funktional einer Behörde gleichgestellt (siehe auch www.bdvi.de).