Betreuung von Umlegungsverfahren / Flurbereinigung
Das Umlegungsverfahren ist eine öffentlich-rechtliche Grundstückstauschmaßnahme. Ziel eines Umlegungsverfahrens ist es, Grundstücke so neu zu ordnen, dass sie dann für eine bestimmte Nutzung geeignet sind. So können auch vorher bestehende Baurechtsvorschriften geändert werden.
Oft werden dabei Eigentümer von der Gemeinde benachrichtigt, dass ihr Grundstück für einen Nutzen der Allgemeinheit benötigt wird. Dies kann zum Beispiel beim Bau einer neuen Straße vorkommen, die durch das Grundstück gehen wird.
Die Umverteilung von Grundstücken soll einen Ausgleich zwischen den Eigentümern benötigter Grundstücke und der Allgemeinheit schaffen.
Dabei muss der Wert des Grundeigentums ersetzt und auf keinen Fall verringert werden. Entweder werden dem Eigentümer Ausgleichsflächen angeboten oder die Differenzen ausbezahlt. Wenn die Gemeinde lediglich ein höherwertiges Grundstück anbieten kann, müssen die Eigentümer die daraus resultierende Differenz bezahlen.
Definitionen – Katastertechnische Betreuung von Umlegungsverfahren
Die Neuordnungsumlegung wird dann notwendig, wenn der Bebauungsplan ein bereits bebautes Gebiet vorsieht. Hier fallen auch Sanierungsumlegungen darunter.
Die Erschließungsumlegung dagegen dient zur Bebauung von bis dahin nicht geeigneten Grundstücken. Diese müssen zunächst baureif gemacht werden. Meist beinhalten die Aufgaben die Bereitstellung von benötigten Flächen. Zum Beispiel für vorgesehene Straßen, die durch Felder laufen sollen. Ohne die Erschließung der Fläche ist eine Bebauung nicht möglich. Eine Umlegung darf aber nicht nur zur Gewinnung von Gebiet dienen, sondern muss auch noch nach der Abtretung des Straßenlandes notwendig sein.
Die Beteiligten bei der Katastertechnischen Betreuung
Bei einem Umlegungsverfahren sind im Wesentlichen die Grundstückseigentümer, die Gemeinde sowie alle Inhaber von Rechten an den betroffenen Grundstücken und die Bedarfs- und Erschließungsträger beteiligt.
Voraussetzungen für die Katastertechnische Betreuung
Für das Umlegungsverfahren müssen lediglich zwei Faktoren berücksichtigt werden. Die Neugestaltung muss sich auf ein Gebiet innerhalb eines Bebauungsplans beziehen. Auch gibt es die Möglichkeit, dass das neue Gebiet im Zusammenhang mit bebauten Ortsteilen steht.
Ablauf des Umlegungsverfahren
Schritt 1:
Die Gemeinde fungiert als Umlegungsstelle. Die Umlegung wird in eigener Verantwortung durchgeführt. Die Grundlage zum Umlegungsverfahren besteht aus einem Bebauungsplan für das Grundstück, aus dem die Berechtigung zum Bauvorhaben hervorgeht.
Schritt 2:
Nach der Anordnung von der Gemeinde zur Umlegung des Grundstückes beginnt die Bekanntmachung. Dabei werden alle Flurstücke aufgelistet, die beim bevorstehenden Umlegungsverfahren betroffen sind. Die Befugnisse zur Durchführung können unter Umständen auch auf ein Amt für Bodenmanagement übertragen werden.
Schritt 3:
Um Aussagen über alle Eigentumsverhältnisse und Rechte zu den betroffenen Grundstücken machen zu können, werden jegliche Informationen aus dem Liegenschaftskataster und dem Grundbuch über Grundstück und Besitzverhältnisse zusammengesammelt. Einen Monat lang liegen die angefertigten Dokumente öffentlich aus und können bei berechtigtem Interesse eingesehen werden.
Schritt 4:
Nun werden Gespräche zwischen Eigentümern und Gemeinde geführt. Dabei wird der Entwurf zur neuen Ordnung der Grundstücke besprochen und erörtert. Der Eigentümer hat hier die Chance seine Wünsche zu den Plänen zu äußern. Auch können eventuelle, bereits bestehende Forderungen zum Ausdruck kommen.
Schritt 5:
Nach diesem Gespräch wird ein Umlegungsplan (Umlegungsverzeichnis + Umlegungskarte) erstellt. Im Umlegungsverzeichnis werden alte und neue Grundstücke mit Eigentümern tabellarisch gegenübergestellt. In der Umlegungskarte befinden sich die geplanten Umstellungen und neuen Grenzen des Gebiets. Die Umlegungsstelle, also die Gemeinde, beschließt den Umlegungsplan.
Schritt 6:
Der Umlegungsplan wird an jeden Eigentümer und jeden Beteiligten zugestellt. Nun haben alle Parteien die Chance, Widerspruch gegen die Beschlüsse einzulegen.
Schritt 7:
Nachdem die Frist verstrichen ist, wird die Unanfechtbarkeit des Beschlusses bekannt gemacht. Nun ist der alte Bestand durch den neuen ersetzt worden.
Gesetzliche Grundlagen bei der Katastertechnischen Betreuung
Nach § 46 BauGB ist eine Umlegung anzuordnen und durchzuführen, wenn die benötigten Grundstücke zu einer Verwirklichung eines Bebauungsplans der Gemeinde beitragen.
Bevor das Umlegungsverfahren eingeleitet wird, müssen die Eigentümer angehört werden. Dabei sind alle an dem Projekt beteiligten Parteien anwesend. Nun werden die Bestimmungen und das Umlegungsverfahren erläutert. Eigentümer von Grundstücken können dabei Fragen stellen und ihre Meinungen äußern.
Der Umlegungsbeschluss startet nach § 47 BauGB das Umlegungsverfahren. Der Beschluss kann nicht ohne eine Anhörung der Grundstückseigentümer erfolgen. Der Bebauungsplan muss demnach bereits von allen Beteiligten akzeptiert worden sein.
§34 BauGB gibt die Möglichkeit, den Beschluss auch zu realisieren, um städtebauliche Ziele innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zu realisieren. Dabei beinhaltet die öffentliche Bekanntmachung den Inhalt des Umlegungsbeschlusses, die Aufforderung Recht bekanntzumachen, die nicht aus dem Grundbuch hervorgehen und Hinweise auf die Verfügungs- und Veränderungssperre gemäß § 51 BauGB. Außerdem müssen Ort und Dauer der Auslegung der Bestandskarte und eine Rechtsbehelfsbelehrung genannt werden.